Eigen woning & hypotheek

Sinds 2013 is een aantal regelingen ingezet om het hebben van een (hoge) hypotheek te ontmoedigen. Deze lijn wordt doorgetrokken in 2018. De overheid wil graag dat mensen gemiddeld minder hypotheek op hun huis hebben. Hieronder leest u welke maatregelen zijn genomen.

Vervallen restschuldregeling bemoeilijkt verhuizen

Per 1 januari 2018 vervalt de fiscale restschuldregeling. Verkoopt u een woning met verlies, dan houdt u een stuk restschuld over. De overheid heeft destijds een tijdelijke regeling ingesteld om restschulden te kunnen meefinancieren in de nieuwe hypotheek, en de hypotheekrente over de restschuld was fiscaal aftrekbaar. Deze regeling komt per 1 januari 2018 te vervallen. Alleen rente en kosten over restschulden die zijn ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 zijn nog fiscaal aftrekbaar voor een duur van 15 jaar.

Verhuizen met een restschuld wordt dus lastiger vanaf 2018. Wilt u nog van deze regeling gebruik maken, wacht dan niet langer en probeer nog voor het eind van het jaar uw huis te verkopen en de hypotheek over te sluiten voor uw nieuwe woning.

Rekenvoorbeeld

Stel, u kocht in 2007 een woning voor € 200.000. U financierde uw aankoopkosten mee en een kleine verbouwing, waardoor u een hypotheek nodig had van € 215.000. Helaas is uw woning in de afgelopen jaren minder waard geworden. Met moeite heeft u uw huis voor € 180.000 weten te verkopen. Omdat u in de tussentijd niets van uw hypotheek heeft afgelost, blijft er nu een restschuld over van € 35.000. Vanaf 1 januari 2018 mag u de rente die u over deze restschuld betaalt, niet meer aftrekken.

Een van de gevolgen van deze maatregel is dus een hogere maandlast voor mensen die de restschuld toch willen meefinancieren.

Restschuld trekt totale hypotheekbedrag omlaag

Een ander belangrijk gevolg van deze maatregel, is het effect op uw leencapaciteit. Als u uw huis vanaf 2018 met verlies verkoopt en de restschuld mee wilt financieren, dan wordt het gedeelte van uw hypotheek dat uw restschuld is, gezien als een consumptief krediet. Een consumptief krediet drukt normaal gesproken zwaar op de maandlasten, en daarom kunt u dan minder hypotheek krijgen. Een restschuldfinanciering zorgt er vanaf 2018 dus voor dat het bedrag dat u maximaal aan hypotheek kunt krijgen flink daalt.

De impact die deze verandering heeft is enorm. Vanaf 1 januari 2018 kan het zijn dat u tienduizenden euro’s minder hypotheek kunt krijgen dan in voorgaande jaren, als u met een restschuld zit. Hierdoor zou uw droomwoning wel eens verder weg kunnen zijn dan u nu denkt.

Is uw hypotheek hoger dan de waarde van uw huis, en denkt u erover te verhuizen? Dan is het zeer aan te bevelen om hierover een afspraak met uw financieel adviseur in te plannen. Uw adviseur berekent wat de wetswijziging voor uw situatie precies inhoudt en wat de eventuele oplossing hiervoor is.

Beperking hypotheekrenteaftrek hogere inkomens

Vanaf 2013 is er een regeling ingezet om de hypotheekrenteaftrek te verminderen voor mensen met hogere inkomens. De hypotheekrente kunt u aftrekken van uw inkomen in Box 1. Zit u met uw inkomen in de hoogste inkomstenbelastingschijf van 52%, dan kon u in het verleden uw hypotheekrente tegen dezelfde 52% aftrekken. Vanaf 2013 tot 2041 wordt dit maximale aftrekpercentage voor hypotheekrente afgebouwd tot 38%. Dit gaat met 0,5% afbouw per jaar. U kon in 2017 uw hypotheekrente maximaal tegen 50% aftrekken, in 2018 wordt dit 49,5%. Deze beperking geldt niet alleen voor hypotheken die vanaf 1 januari 2013 zijn ingegaan, maar ook voor hypotheken van voor die tijd. U valt in deze hoogste belastingschijf voor inkomen zodra u belastbaar inkomen heeft van meer dan € 68.507 (vanaf 1 januari 2018).

Maximale hypotheek omlaag naar 100%

De maximale hypotheek die u in 2018 mag afsluiten voor een woning daalt van 101% naar 100% van de waarde van de woning. Ook dit is een maatregel van de overheid om zogenaamde overkreditering te beperken. Dit betekent dat u meer eigen geld nodig heeft om een nieuwe woning aan te kopen, want alle kosten die gepaard gaan met het aankopen van een eigen woning komen nog bovenop de koopprijs. U zult dus overdrachtsbelasting en kosten voor financiering, makelaar en notaris etcetera zelf moeten betalen.

Rekenvoorbeeld

Stel u koopt een woning van € 300.000 kosten koper (taxatiewaarde is ook € 300.000). De aankoopkosten, bestaande uit 2% overdrachtsbelasting en kosten voor notaris, taxatie, hypotheek zullen bij elkaar opgeteld ongeveer op € 10.000 uitkomen. Deze € 10.000 zult u uit uw eigen geld moeten bijleggen.

Meer hypotheek voor tweeverdieners

Aan de andere kant wordt het voor tweeverdieners opnieuw gemakkelijker om een hypotheek te krijgen. In 2017 mocht het inkomen van de minstverdienende partner maar voor 60% worden meegerekend. Vanaf 2018 gaat dit percentage naar 70%.